DROIT | ETAT | ECONOMIE
Transfert de propriété
Les terrains et les maisons ne peuvent pas être simplement « remis » comme une voiture ou un smartphone. Il existe un registre foncier officiel, dans lequel chaque bien immobilier sis en Suisse est inscrit. Le transfert de propriété ne devient valable en droit que lorsqu’il figure dans ce registre foncier. Y sont également inscrites les servitudes qui s’y rapportent (p. ex. droits de passage ou hypothèques). Pour financer un achat immobilier, il faut tout d’abord disposer de fonds propres. En règle gé- nérale, ceux-ci devraient représenter au minimum 20 % de la valeur du bien-fonds. Ces fonds propres proviennent par exemple d’économies, d’avances d’hoirie et de donations ou des capi- taux de la caisse de pension, mais aussi de l’argent du 3 e pilier. Les fonds nécessaires restants sont mis à disposition par un institut de crédit, une banque ou une assurance, sous forme de prêts garantis par gages immobiliers ; « garanti par gage immobilier » signifie que le crédit est inscrit dans le registre foncier. Ainsi, un bien immobilier ne peut changer de propriétaire sans que le bailleur de crédit n’en soit informé et remboursé le cas échéant. C’est pourquoi de tels prêts garantis par gage immobilier sont considérés comme particulière- ment sûrs ; dans le langage courant, ils sont appelés hypothèques. Il y a des hypothèques en 1 er , en 2 e et en 3 e rang. L’octroi de l’avance sur un terrain repose dans le cadre de l’hypothèque en 1 er rang lorsque la banque en a financé 70 % au maximum. Les prêts complémentaires sont financés avec des hypothèques de deuxième ordre. Le prêt – et le risque – étant plus élevés, ces hypothèques sont plus chères (taux d’intérêt plus élevés et prescriptions de remboursement plus strictes). Sur le marché, l’on fait en principe la différence entre hypothèques à taux variable (variation constante du taux d’intérêt) et hypothèques à taux fixe (taux d’intérêt fixe pendant une longue période). Aujourd’hui, les banques offrent également des formes mixtes novatrices. Le débiteur doit payer des intérêts ; mais il doit également amortir sa dette, c’est-à-dire rembour- ser son emprunt petit à petit. D’une manière générale, il faudrait veiller à ce que le paiement des intérêts et l’amortissement ne dépassent pas le tiers du revenu brut du débiteur.
Financement
EXERCICE | L’ACQUISITION D’UN LOGEMENT PROPRE
Les familles suivantes ont-elles les moyens d’acquérir leur propre logement ? Aidez-vous du calculateur hypothécaire d'une banque.
Cas 1 :
Prix du bien-fonds :
CHF CHF
650 000.– 110 000.–
Fonds propres : Revenu brut :
CHF 75 400.– (= 13 × CHF 5800.–) En cas de réponse négative : combien pourrait coûter le bien-fonds au maximum ?
Cas 2 :
Prix du bien-fonds :
CHF CHF
950 000.– 380 000.–
Fonds propres : Revenu brut :
CHF 93 600.– (= 13 × CHF 7200.–) En cas de réponse négative : à combien devrait s’élever votre revenu annuel au minimum ?
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