Droit Etat Economie 21

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16 La famille Schuler a donné congé de son appartement pour le 31 mars. Comme ce jour tombe un samedi, le bailleur demande que l’état des lieux et la remise des clés soient effectués le vendredi précédent. Les Schuler peuvent-ils s’opposer à cette demande ?

17 Déborah vient d’accepter une proposition d’emploi à l’étranger pour une année et a réussi à sous-louer son appartement (avec l’accord du propriétaire) durant cette période. Malheu- reusement, l’expérience se passe assez mal et elle songe à rentrer après seulement trois mois. Comme le contrat a été conclu oralement et que, par ailleurs, il s’agit d’une sous-location, elle pense qu’elle peut se contenter de le résilier par téléphone. Est-ce exact ?

Protection des locataires d’habitations et de locaux commerciaux

8.2

La loi offre aux locataires d’habitations et de locaux commerciaux une protection étendue contre les congés et les prétentions abusives des bailleurs. C’est ainsi qu’elle pose de nombreuses règles impératives, auxquelles il n’est pas permis de déroger en défaveur du locataire (CO 273 c). Les cantons doivent mettre en place des autorités de conciliation pour les litiges relatifs aux baux à loyer ou à ferme d’habitations ou de locaux commerciaux (art. 200 al. 1 du Code de procédure civile). Le passage par l’autorité de conciliation est nécessaire avant de pouvoir saisir le tribunal (par exemple pour demander une prolongation du bail). En cas d’échec de la conciliation, l’au- torité délivre aux parties une autorisation de procéder, qui leur permet d’introduire ensuite une action devant le tribunal. CO 269 définit comme abusif un loyer qui permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée (CO 269 a fournissant toute une liste d’exceptions). Le locataire qui entend contester son loyer, au motif qu’il est abusif, doit saisir l’autorité de conciliation, puis éventuellement le tribu- nal ; celui-ci aura pour tâche de vérifier si le loyer est abusif ou non, en fonction des critères posés par la loi et la jurisprudence. Dans un certain nombre de cas, le locataire qui veut agir en justice doit le faire dans un délai fixé par la loi, faute de quoi on considèrera qu’il a accepté le loyer.

Protection contre les loyers abusifs ( CO 269 ss )

Hausse de loyer ( CO 269 d )

Pour être valable, une majoration de loyer doit respecter les conditions cumulatives suivantes :

➞ Notification au moyen de la formule officielle ➞ Indication claire des motifs de majoration ➞ Respect du délai (dix jours au moins avant le début du délai de résiliation, pour que la

majoration entre en vigueur au prochain terme de résiliation) ➞ Absence de résiliation simultanée ou de menace de résiliation

Baisse de loyer ( CO 270 a )

Le locataire a le droit de demander une diminution du loyer s’il a une raison d’admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif, à cause d’une notable modification des bases de calcul, en particulier suite à une baisse des frais. Le cas typique est la baisse du taux hypothécaire de référence, publié quatre fois par an par l’Office fédéral du logement. Si ce taux a baissé depuis l’entrée en vigueur du bail ou la dernière modification du loyer, le locataire peut exiger une baisse de son loyer pour le prochain terme de résiliation. La résiliation prend effet au moment de la réception par le destinataire (il suffit que ce dernier soit en mesure d’en prendre connaissance ; peu importe si, pour une raison ou pour une autre, il n’en prend pas effectivement connaissance). Il est préférable, pour une question de preuve, d’en- voyer la résiliation en lettre recommandée. Si l’agent postal n’a pas pu la remettre effectivement au destinataire, le pli est considéré comme reçu à l’expiration du délai de garde de sept jours à compter de l’échec de la remise. Les parties peuvent convenir d’un délai de congé plus long, mais non plus court que le délai légal (CO 266 a I). Si le délai de résiliation n’est pas respecté, la résilia- tion ne produit son effet que pour le prochain terme pertinent (CO 266 a II).

Protection contre les congés

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