ECONOMIE | ETAT | DROIT
Résillation extraordinaire
Le bailleur est fondé à résilier le bail de manière anticipée dans les cas suivants :
➞ Si le locataire cesse de payer le loyer (CO 257 d) ➞ Si le locataire viole son devoir de diligence (CO 257 f) ➞ En cas de changement de propriétaire (CO 261) ➞ En cas de justes motifs (CO 266 g) ➞ En cas de faillite du locataire (CO 266 h)
Si l’un de ces cas n’est pas réalisé, le congé anticipé est inefficace et le locataire n’a même pas be- soin de saisir le tribunal pour le faire annuler. Il en va de même lorsque le congé est nul parce que le bailleur n’a pas utilisé la formule officielle (CO 266 l II) ou n’a pas notifié le congé séparément au locataire et à son conjoint ou son partenaire enregistré (CO 266 n). En cas de retard dans le paiement du loyer, le bailleur peut impartir au locataire un délai supplé- mentaire de 30 jours (au moins) en le menaçant de résilier le bail à défaut de paiement dans ce délai. Celui-ci commence à courir le lendemain du jour où le locataire a reçu la menace de résilia- tion. Si la résiliation intervient avant l’échéance du délai, elle est inefficace.
Si le locataire viole son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le bail de façon anticipée si :
➞ il a adressé une protestation écrite au locataire, ➞ le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence, ➞ et si le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les voisins. Le bailleur (de même que le locataire, d’ailleurs) peut aussi notifier un congé extraordinaire en cas de justes motifs, c’est-à-dire lorsque des circonstances qui n’existaient pas lors de la conclu- sion du contrat et n’étaient pas prévisibles rendent intolérable le maintien du bail. Il peut s’agir, par exemple, d’un besoin urgent des locaux par le bailleur. Dans tous les cas, le bailleur doit in- diquer clairement au locataire les motifs de la résiliation. Le locataire, de son côté, a la faculté de demander une prolongation du bail. Si le locataire estime que le congé contrevient aux règles de la bonne foi (p. ex. parce que le locataire réclame une baisse de loyer à laquelle il a droit ou se plaint d’un défaut de la chose louée), il peut en demander l’annulation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (CO 271 I, 271 a et 273 I). Le locataire peut saisir l’autorité de conciliation et demander une prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait des conséquences pénibles pour lui ou sa famille, sans que les intérêts du bailleur le justifient (CO 272 et 273 II). L’autorité de conciliation et, par la suite, éventuellement le tribunal, devront donc procéder à une pesée des intérêts (CO 272 II). La prolongation est de quatre ans au maximum pour les baux d’habitation (CO 272b I). Elle n’est jamais accordée si le locataire a gravement violé ses obligations contractuelles (CO 272a I). EXERCICES | PROTECTION DES LOCATAIRES 1 Il y a un an que la famille Guillaume a reçu sa dernière augmentation de loyer. Déjà à ce moment-là, l’augmentation représentait un complément de charge difficilement supportable pour le budget mensuel de cette famille. Comme il s’agissait de compenser les hausses hypo- thécaires, la famille a dû l’accepter. Maintenant, le bailleur informe les locataires qu’il sera à nouveau obligé d’augmenter les loyers pour « compenser le renchérissement du capital exposé au risque » comme mentionné sur la formule officielle sous la rubrique « motifs ». Cette fois, les Guillaume ne sont pas prêts à accepter sans réagir cette nouvelle augmentation qui leur semble trop importante. Que peuvent-ils faire ?
Annulation du congé
Prolongation du bail
2 Les autres locataires de l’immeuble où réside la famille Guillaume ont également reçu un avis de majoration qui fait l’objet d’une irritation croissante et de discussions dans les escaliers. Madame Guillaume fait savoir à sa voisine, Madame Martin, qu’elle et son mari feront opposi- tion à cette hausse. À la suite de cet entretien, Madame Martin pense qu’elle ne doit
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