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Ausserordentliche Kündigung
Der Vermieter ist in folgenden Fällen zur ausserordentlichen Kündigung berechtigt:
➞ Wegen Zahlungsrückstand des Mieters (OR 257 d) ➞ Wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht (OR 257 f) ➞ Bei einem Eigentümerwechsel (OR 261)
➞ Aus wichtigen Gründen ( OR 266 g ) ➞ Bei Konkurs des Mieters (OR 266 h)
Fehlt der Grund, ist die Kündigung unwirksam und der Mieter kann sie jederzeit anfechten. Ist die Kündigung hingegen nichtig, z. B. weil nicht das amtlich genehmigte Formular verwendet wurde oder Ehegatten nicht separat angeschrieben wurden (OR 266 n), ist sie neu auszusprechen. Gerät der Mieter in Zahlungsrückstand, kann ihm der Vermieter unter Androhung der Kündigung eine Zahlungsfrist von mind. 30 Tagen (bei Wohn- und Geschäftsräumen) gewähren. Die Frist beginnt am Tag nach Empfang der Zahlungsaufforderung. Wird die Kündigung vor Ablauf er Zahlungsfrist ausgesprochen, ist sie unwirksam.
Begeht der Mieter eine Sorgfaltspflichtverletzung, kann ihm der Vermieter bei Vorliegen folgen- der Voraussetzungen ausserordentlich kündigen:
➞ Schriftliche Abmahnung der Pflichtverletzung ➞ Erneute Verletzung der Sorgfaltspflicht ➞ Die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist dem Vermieter (oder den Nachbarn) nicht mehr zumutbar. Erscheint die Kündigung dem Mieter als treuwidrig, kann er deren Aufhebung verlangen. Liegen wichtige Gründe vor, die eine Vertragserfüllung unzumutbar machen, kann der Vermieter ausserordentlich kündigen. Wichtige Gründe sind aussergewöhnliche, bei Vertragsschluss unbe- kannte und nicht vorhersehbare Umstände, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses untrag- bar machen. Der Vermieter muss angeben, auf welchen wichtigen Grund er sich beruft. Bei einer solchen Kündigung kann der Mieter deren Erstreckung verlangen. Erachtet der Mieter die Kündigung als zu einer Härte führend, kann er eine Erstreckung des Miet- verhältnisses bei der Schlichtungsbehörde (vgl. OR 273 II) beantragen. Ob es sich um einen Här- tefall handelt, ist durch Interessenabwägung herauszufinden (OR 272 II ist nicht abschliessend). Sie ist ausgeschlossen bei grober Vertragsverletzung durch den Mieter. Die maximale Dauer be- trägt vier Jahre für Wohnräume (OR 272 b I). VERMISCHTE AUFGABEN | ZU DEN MIETERSCHUTZBESTIMMUNGEN 1 Die Familie Günthard hat erst vor einem Jahr die letzte Mietzinserhöhung erhalten. Schon damals bedeutete diese für das angespannte Monatsbudget eine schwere Zusatz belastung. Weil man aber um die steigenden Hypothekarzinsen wusste, musste man die zusätzlichen Kosten in Kauf nehmen. Jetzt aber teilt der Vermieter mit, er müsse wieder eine Mietzinserhöhung durchführen, «um die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital auszugleichen», wie es auf dem amtlichen Formular unter dem Stichwort «Begründung» heisst. Diesmal sind die Günthards allerdings nicht bereit, stillschweigend zur Tagesordnung überzugehen. Der Aufschlag scheint ihnen zu hoch zu sein. Was können sie tun? 2 Auch die anderen Mieter im Wohnblock der Günthards haben eine Mietzinserhöhung erhalten. Erregt wird im Treppenhaus darüber diskutiert. Frau Günthard erklärt der Nachbarin, Frau Widmer, dass sie zusammen mit ihrem Mann die Zinssteigerung anfechten wolle. Daraufhin dankt ihr Frau Widmer und meint, dass es ja genüge, wenn eine Mietpartei stellvertretend für die anderen ein Schlichtungsverfahren einleiten wird. Wie beurteilen Sie diese Aussage?
Erstreckung des Mietverhältnisses ( OR 272 und 273 )
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