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8.1.1 Pflichten des Mieters Die Hauptpflicht des Mieters besteht darin, dem Vermieter den Mietzins und die Nebenkosten rechtzeitig und vollständig zu bezahlen (OR 253, 257 ff.). Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, so kann der Vermieter gemäss OR 257 d kündigen (vgl. dazu die Seite 103). Sofern eine vertragliche Vereinbarung vorsieht, dass der Mieter dem Vermieter einen Sicherheits- betrag (Kaution) zu bezahlen hat, so hat der Vermieter das Geld auf einem Konto, das auf den Namen des Mieters lautet, zu hinterlegen. Der Mieter hat die Pflicht, das Mietobjekt sorgfältig zu gebrauchen. Bei Immobiliarmiete besteht die zusätzliche Pflicht, auf die Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Bei einer Pflichtverletzung räumt das Gesetz auch hier dem Vermieter die Möglichkeit ein, nach schriftli- cher Mahnung sowie Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Mieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen, auf Monatsende zu kündigen. Der Mieter hat die Pflicht, die Mietsache in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (OR 267). Dies bedeutet, dass die Wohnung bei Ablauf des Mietvertrags z. B. gereinigt zu übergeben ist. Der Mieter hat die Pflicht, Mängel, die er nicht selber zu beseitigen hat, dem Vermieter zu melden. Unterlässt er dies, wird er schadenersatzpflichtig. Bei kleineren Schäden (bis zu CHF 150) hat der Mieter die Kosten zu tragen. Solche Schäden muss er auch nicht dem Vermieter melden.

Fristgerechte Bezahlung des Mietzinses und der Nebenkosten

Sicherheiten durch den Mieter ( OR 257 e )

Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme ( OR 257 f )

Meldepflicht ( OR 257 g )

Duldungspflicht ( OR 257 h )

Der Mieter hat die Pflicht, Arbeiten an der Mietsache zu dulden, wenn sie zur Beseitigung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind.

8.1.2 Pflichten des Vermieters Übergabe der Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt in gebrauchsfähigem Zustand (OR 256). Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter das Mietobjekt zum vereinbarten Zeitpunkt und in ge- brauchsfähigem Zustand zu übergeben. Übergibt der Vermieter das Mietobjekt nicht zum verein- barten Zeitpunkt oder mit Mängeln, greift OR 258, der dem Mieter das Recht gibt, den Mietvertrag aufzulösen ( gemäss OR 107–109 ).

Übergabe des Mietobjekts

Ergeben sich während der Mietdauer grössere Mängel, kann der Mieter verlangen, dass die Män- gel beseitigt oder/und der Mietzins reduziert wird (OR 259 a ff.).

Beendigung des Mietverhältnisses

Das Mietverhältnis endet entweder automatisch durch Ablauf der vereinbarten Mietdauer (be- fristeter Mietvertrag, OR 266 I) oder durch Kündigung (unbefristeter Mietvertrag, OR 266 a I). Bei der Kündigung müssen grundsätzlich sowohl Fristen und Termine eingehalten werden (OR 266 c für Wohnungen). Liegen wichtige Gründe vor, kann das Mietverhältnis ohne Berücksichtigung dieser Fristen und Termine gekündigt werden (sog. ausserordentliche Kündigung, OR 266 g ff.). Ein Anwendungs- beispiel ist der Fall, in welchem der Mieter seinen Mietzins nicht mehr bezahlt (OR 257 d) oder seine Sorgfalts- und Rücksichtsnahmepflicht verletzt (OR 257 f). OR 266 l–n sehen bzgl. der Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen verschiedene Formvo- raussetzungen vor» werden diese nicht eingehalten, hat dies die Nichtigkeit der Kündigung zur Folge. So sieht OR 266 I vor, dass der Mieter, will er die Wohnung kündigen, dies schriftlich ma- chen muss. Der Vermieter, der dem Mieter kündigt, muss dies nicht nur schriftlich, sondern mit einem speziellen Formular machen, das vom Kanton bewilligt wurde.

Besondere Formvorschriften bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen